обзоры интеко по частным квартирам : Московские застройщики зарабатывают больше, чем девелоперы в Шанхае и Сан-Паулу

По подсчетам международного рейтингового агентства Fitch Ratings, рентабельность по EBITDAR московских девелоперов на 8-14 процентных пунктов выше, чем у их коллег в финансовых центрах Бразилии и Китая. Но и издержки у москвичей выше: только доля города, которую Fitch Ratings называет "скрытым налогом", составляет до 20% от себестоимости строительства 1 кв. м. Высокая рентабельность девелопмента в Москве объясняется ростом цен на жилье: с 2000 по 2007 год квартиры подорожали почти на 500% до 4,2 тыс. долл. за кв. м, против 200% в Шанхае (2,8 тыс. долл.) и 100% в Сан-Паулу (1,2 тыс. долл.), пишет "Коммерсант".

Агентство Fitch Ratings в обнародованном на днях исследовании "Жилищно-строительные и девелоперские компании на развивающихся рынках Бразилии, Китая и России" сравнило рентабельность по EBITDAR (прибыль до уплаты процентов, налогов, амортизации и арендных, лизинговых платежей) трех ведущих застройщиков, работающих на рынках финансовых центров этих стран — в Сан-Паулу, Шанхае и Москве.

Так, у Mirax Group этот показатель по итогам 2007 года составил 43%, в то время как у аналогичной по размеру девелоперского портфеля китайской Shanghai Zendai — 35%, у бразильской Cyrela — 28,7%. Высоким доходам девелоперов могут позавидовать европейские компании, отмечают эксперты. "В Лондоне застройщик рассчитывает на рентабельность по EBITDAR на уровне 15% в год, в Париже и Берлине — 10%. Но и эти показатели снижаются из-за ипотечного кризиса",— говорит управляющий директор британской RPL — Private Fund Марк Лейбешкис. По его мнению, во многом такая разница вызвана тем, что в развивающихся странах спрос на жилье выше, чем в Европе.

Высокая маржинальность бизнеса московских застройщиков — результат бурного роста цен на жилье, уверены эксперты Fitch Ratings. Так, с 2000 по 2007 год в Москве квартиры подорожали почти на 500% до 4,2 тыс. долл. за кв. м, в Шанхае — на 200% до 2,8 тыс. долл., в Сан-Паулу — всего на 100% до 1,2 тыс. долл.  В то же время, признают аналитики Fitch Ratings, у московских девелоперов издержки, связанные с налогообложением и другими обязательными выплатами, выше, чем в Шанхае и Сан-Паулу. В Бразилии местные девелоперы в виде федеральных налогов выплачивают 7% от месячного оборота, компании из других секторов — 34%, поясняет Fitch Ratings. Как отмечает заместитель гендиректора "Трест 1991" Татьяна Пальчикова, налоговые выплаты российских застройщиков (НДС, налог на имущество и т. д.) достигают 15% от ежемесячного оборота компаний. Китайские строители получают налоговые льготы на начальном этапе строительства, говорится в исследовании Fitch Ratings.

Кроме того, Москва — одна из немногих столиц мира, где существует понятие "доли города": эти обязательные выплаты Fitch Ratings называет "скрытым налогом", который приходится выплачивать девелоперам за право строить на московской земле. По данным агентства, в структуре издержек столичных застройщиков доля города в лучшем случае варьируется от 10 до 20% от себестоимости квадратного метра.

Сами игроки рынка приводят другие данные: 40-50%. Московским застройщикам в отличие от их коллег в Шанхае и Сан-Паулу приходится платить компенсацию за развитие инфраструктуры застраиваемых территорий. В России затраты застройщиков на создание инженерных сетей в среднем составляет 20-30% от стоимости проекта, говорит директор департамента инвестпроектов компании "Евразийский" Дмитрий Пузанов. "В итоге издержки, связанные с налогообложением и другими обязательными выплатами, могут достигать 50% в стоимости 1 кв. м для застройщика",— добавляет госпожа Пальчикова. Так, себестоимость 1 кв. м для девелопера в Москве достигает 63-85 тыс. руб. при средней стоимости строительно-монтажных работ с учетом материалов — 35,9 тыс. руб. (ф)